アメリカ不動産開発投資
アメリカに対する海外からの不動産投資は、この10年の間でますます増えています。
その理由は何と言ってもアメリカの安定した経済。多少の波はありますが、リーマンショック後の2010年以降は2％前後のGDP経済成長を続けています。
また、日本の人口はピークから減少基調に入っていますが、アメリカの人口はこれからも増加傾向。
現在3億人強の人口は、今後50年の間には、4億人台になると予測されています。
アメリカと日本の不動産事情の違い
日本
アメリカ
新築 vs 中古市場
資産価値の変動
減価償却
空室率
家主の権利
情報の透明性
新築住宅の人気が高く、住宅市場の約80%を占めています。築年数が経つと資産価値が下がる傾向が強いです。
中古住宅市場が主流で、新築住宅は全体の約20%程度です。築年数が経っても定期的な補修やリノベーションにより価値が維持されることが多いです。
建物の価値は築年数とともに下がる傾向があり、特に木造住宅は築22年で価値がゼロになることが一般的です。
建物の価値は時間とともに上がることが多く、過去40年間で中古住宅の価格は約8倍に上昇しています。
木造住宅の耐用年数は22年で、これを超えると減価償却ができなくなります。
オーナーが変わるたびに27.5年で減価償却が可能で、築100年の建物でも価値が認められます。
都内でも20%以上の空室率があることが一般的です。
深刻に家が足らないロサンゼルスでは過去7年間の平均空室率が4%台と低く、安定した不動産経営が可能です。
借主の権利が強く保護される傾向があります。
貸主の権利が強く、強制退去（エビクション）も比較的簡単に行われます。
不動産取引の情報が限られており、エスクロー制度などの仕組みが整っていないことが多いです。
エスクロー制度やインターネットを通じた情報公開が進んでおり、安全な取引が行いやすい環境が整っています。
不動産投資の種類
不動産投資は以下の３種類の方法を用いて行います。それぞれのメリット・デメリットを比較します。
バイアンドホールド
メリット
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アメリカ不動産価格上昇のルールに従いゆっくりと着実に価格が上がる
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賃貸収入も毎年値上げが可能
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日本法人では最速 4年で償却
デメリット
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マーケットに損益が左右される
不動産フリップ
メリット
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フリップ期間は6ヶ月〜1年前後のため長期の相場観は不要
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投資前に利益の大方の予想が可能
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バイアンドホールドよりも利益率が高い
デメリット
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良い不動産を入手するのに高い経験とスキルが求められる
不動産開発
メリット
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フリップよりも利益率が高い
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銀行からの借り入れも可能
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賃貸収入も毎年値上げが可能
デメリット
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LAでの開発は申請期間から完成まで2年+から3年かかる
注目の投資エリア
South Bay（ロサンゼルス郡）ビーチシティーの魅力
経済の強さ
ロサンゼルスは、エンターテインメント、テクノロジー、製造業など多様な産業が発展しており、経済的に非常に強い都市です。
人口増加
ロサンゼルスはアメリカで2番目に人口が多い都市であり、今後も人口増加が見込まれています。これにより、住宅需要が高まることが期待されます。
気候の良さ
年中温暖な地中海性気候で、住みやすい環境が整っています。このため、多くの人々がロサンゼルスに住みたいと考えています。
教育水準の高さ
UCLAや南カリフォルニア大学など、世界的に評価の高い大学が多く存在し、教育水準が高いエリアです。これにより、学生の賃貸需要も高まります。
再開発プロジェクト
ダウンタウンやロングビーチなど、各所で再開発が進んでおり、これにより不動産価値が上昇する可能性があります。
多様な文化
ロサンゼルスは多文化都市であり、さまざまな国籍の人々が住んでいます。これにより、国際的な投資家にとっても魅力的な市場となっています。
ロサンゼルスの不動産事情の問題点
住宅価格の高騰
ロサンゼルスでは住宅価格が非常に高く、特に若い世代や初めて家を購入する人々にとっては手が届きにくい状況です。2023年4月時点で、ロサンゼルス郡の住宅価格中央値は約74万ドルで、前年と比較して7.5％下落しましたが、それでも依然として高い水準です。
住宅供給の不足
住宅の供給が需要に追いついておらず、在庫が非常に限られています。2023年6月時点で、ロサンゼルス郡の月間在庫供給量は2.6ヶ月分しかありません。これにより、住宅価格の上昇圧力が続いています。
高い住宅ローン金利
高い住宅ローン金利が住宅購入を難しくしています。これにより、住宅市場全体の販売活動が減少し、価格の変動が激しくなっています。
賃貸市場の競争激化
賃貸市場でも競争が激しく、家賃が高騰しています。特に人気のあるエリアでは、家賃が非常に高く、手頃な価格の賃貸物件を見つけるのが難しい状況です。
ゾーニング対策が解決の鍵
住宅問題に挑むロサンゼルス市
ロサンゼルスの住宅問題は深刻化の一途です。
地域からの流入者が増える一方で、住宅数は不足しています。賃貸価格は東京と比べて45％以上高くなっています。
住宅不足や家賃高騰の原因の一つに、「シングルファミリーゾーン
（一戸建て規制）」という「ゾーニング」があります。一つの土地に１家族分の住宅しか建てられないこの規制により、住宅数は大幅に抑えられてしまうのです。
こういった状況を受けて、ロサンゼルス市は対策を打ち出し、住宅関連の法律、プログラム、規制の分野から住宅問題の改善を打ち出す2029年までの住宅計画を公表した。
住宅問題に加えて、環境問題やホームレス対策も含めた施策で、長年の社会問題を包括的に取り組む姿勢を打ち出しています。
住宅供給促進に大きく乗り出した
City Of LA
ロサンゼルス-カレン・バス市長は、ロサンゼルスにおける手頃な価格の住宅建設を加速させるための条例に署名しました。
この条例は2023年6月27日の市議会にて承認されました。
手頃な価格の住宅と適格な混合収入プロジェクトを敷地計画審査のプロセスから免除することにより、行政指導1を成文化する大きな一歩を踏み出します。行政指導1号と同様、この免除措置により、プロジェクトの処理時間を6ヶ月短縮することができます。
手頃な価格のユニットに関するこのプロセスを廃止することで、建設したくても用地計画審査の負担を恐れているプロジェクトに門戸を開くことになります。
この改正は、市長の行政指導1の重点部分を恒久化するものです。
Affordable House建設のメリット
経済的および社会的利益
高い需要と切迫した必要性
ロサンゼルスでは、特に低中所得者むけの深刻な住宅不足に直面しています。現在の需要を満たすには約50万戸の追加住宅が必要と推定されるなど、住宅不足と住宅価格の高騰により、多くの住民が手ごろな価格・支払い可能な住居を見つけるのに苦労しており、ホームレスや住宅不安の一因となっています。アフォーダブルハウジング（低中所得者向けの集合住宅）への投資は、この重要なニーズに対し、開発業者を重要な社会的問題の解決における主要なプレーヤーとして位置付けます。
資金調達と資金調達機会
ロサンゼルスのアフォーダブルハウジングへの投資は、州、連邦、民間資金による大幅なビバレッジにより、財務的に有利な環境が提供されています。この資金構造により、デベロッパーは資本効率を最大限に高め、より高い投資収益率を実現することができます。
政府の支援とインセンティブ
ロサンゼルス市長カレン・バスのもと、同市の地方自治体は、100％低所得者向けに作られる住宅プロジェクトに対し、承認プロセスを合理化し、官僚的な遅延を減らし、より迅速なプロジェクト完了を促進しています。さらに、柔軟な住宅補助金プールやアフォーダブルハウジングに特化したローンなどのさまざまな資金調達プログラムにより、開発者にとって不可欠な財政的支援を提供しています。
市場力学と今後の成長
底堅い不動産市場
変動はあるものの、ロサンゼルス不動産市場は堅調であり、高い住宅価格の中央値と長期的な成長傾向を示しています。この市場でアフォーダブルハウジングに投資することは、景気後退機であっても安定した需要と耐久力、レジリエンス（回復力）を期待することができます。
地域社会へのポジティブな影響
アフォーダブルハウジング不動産開発は、最も必要とされている低中所得者向けの安定した住宅を提供することで、地域社会全体の福祉に貢献します。安定した住宅は、住民の より良い教育成果、健康改善、経済的な流動性の向上につながります。こうした社会的利益は、開発業者の評判を高め、地域社会の利害関係者からのさらなる支援や投資を呼び込むことができます。
長期的な持続可能性
アフォーダブルハウジングは、安定した入居率と信頼性の高い家賃収入により、長期的な持続可能性を実現します。これらのプロジェクトは、多くの場合、家賃補助やその他の金融メカニズムにより支援されており、安定したキャッシュフローを確保し、開発業者・投資家様の財務リスクを軽減します。
戦略的なポジショニングと競争優位性
政策優先事項との整合性
アフォーダブルハウジングに投資することで、開発業者は住宅危機に対処することを目的とした州および地方の政策優先事項と整合します。この整合性により、ゾーニング、許可、公的資金へのアクセスにおいて優遇的な扱いを受けることができ、不動産市場での競争優位性を確保できます。
企業の社会的責任（CSR）の強化
アフォーダブルハウジングに投資する開発業者は、社会正義と地域開発への取り組みを示すことで、CSRの評価を高めることができます。これにより、ブランドイメージの向上、社会貢献に熱心な投資家の誘致、地方自治体や地域社会とのより強固な関係の構築が可能になります。
将来に備えた投資
住宅の入手しやすさが引き続き差し迫った問題である限り、Affordable Houseへの投資は今後も関連性があり、必要とされるでしょう。この将来性という側面により、デベロッパーの投資は今後も需要があり、長期的な安定性と成長の可能性を提供できるのです。
ロサンゼルスにおけるAffordable Houseへの投資は、財務的に健全なだけでなく、社会的責任を果たすものでもあります。それは、公的および民間資金を活用し、政府への優先事項に沿い、重要な市場ニーズに対応するものであり、同時に、コミュニティの長期的な安定と成長にも貢献します。
バウチャー支払い基準 (VPS)
セクション 8 のバウチャー支払い基準とは、住宅局（Housing Authority）がその家族の家賃を援助するために 支払うことのできる最高額のことである。家族のバウチャーには、家族の人数に応じて、住宅局によって許可 された寝室の数が表示されます。
住宅局は、米国住宅都市開発省（HUD）が少なくとも毎年定める公正市場家賃（FMR）に基づいて、バウ チャー支払い基準（VPS）を定めます。VPSは、契約家賃（家賃に加え、光熱費、コンロ、冷蔵庫などの光熱費 を借主が負担または提供する）に対して、住宅局が提供できる補助金の上限額です。契約家賃（家賃＋光熱 費）がVPSを上回る場合、その差額は自己負担となります。
住宅局は、VPSを決定する際、賃貸住宅のベッドルーム数とバウチャーに記載されているベッドルーム数のいず れか小さい方を使用しなければならない。例えば、3ベッドルームのバウチャーで2ベッドルームの部屋を探し た場合、2ベッドルームのVPSを使用してテナント分の家賃を計算しなければなりません。
不動産開発実績（進行中含む）
よくある質問（FAQ）
家主に入ります。
基本的に審査を通った人のみ入居が可能です。
現状は仕入れをする状態のコンプによって価格は決まりますので、影響はありません。
Affordableハウスの歴史は1937年より始まりますが、LAはより多くの投資家に参入してもらえるように、建設戸数の緩和と許可申請取得の簡略化を進めてきております。
2023年より始まった新しい緩和のため、参加の企業がまだ少ないのと、この緩和後のフローを熟知している企業がまだたくさんおりませんので、優位に動くことが可能です。税金面での優遇はオポチュニティーゾーンというものがございます。 オポチュニティーゾーンにこのようなアフォーダブルハウスを建設し、10年間保有をすることで、ここにまつわるキャピタルゲイン全てが非課税となるルールがございます。 詳しくは弊社までお問い合わせください。
条件はございますが、基本的に可能です。詳しくは弊社までお問い合わせください。
お任せください。
物件の選定＋コントラクターの選定＋建設に伴うローンの段取り＋進捗報告＋売却現金化＋リファイナンスまで一元化して管理をいたしますのでご安心ください。主に、日本の不動産開発企業様（上場会社様含む）、不動産特定共同事業者様、中小企業様、LLP（有限責任事業組合）また個人の富裕層のお客様よりお声をかけていただいております。
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